토공과 주공의 통합 문제에 대한 언급이 있을 줄 알았는데, 그에 대해서는 밝히고 있지 않다. 공공성 네트워크가 유행이네. 아무튼 축하...
----------------------------- “투기 조장 부동산정책 막자” 시민단체 뭉친다 (경향, 김기범기자, 2008년 09월 04일 03:19:39) ‘토지주택공공성네트워크’ 내주 발족키로
정부·지자체 감시…시민과 함께 상시 활동
주거·환경·시민단체들이 상시적인 네트워크를 만들게 된 것은 부동산 개발에 대한 문제가 생겼을 때마다 단체별로 각각 대응을 하는 것에 한계를 느꼈기 때문이다. 이전에는 문제가 생길 때마다 10~20개 단체들이 모여 기자회견을 열고 성명서를 발표하는 등 1회적인 대응을 하는 데 그쳤다. 참여연대 민생희망본부 김동언 간사는 “이명박 정권이 들어서기 전에는 부동산 투기에 대한 거부감 등 사회적 합의가 있었는데 이번 정부는 개발과 경기 부양이라는 미명하에 투기를 조장하는 정책을 쏟아내고 있다”며 “정부가 쏟아내는 정책을 용납할 수 없기 때문에 상시적이고 조직적인 대응이 필요하다는 생각에서 네트워크를 만들게 된 것”이라고 설명했다.
------------------------------------- 52개 시민단체 “부동산 정책 감시” (한겨레, 송창석 기자, 2008-09-10 오후 07:47:12) ‘토지·주택 공공성 네트워크’ 출범
참여연대, 환경정의, 녹색교통운동, 녹색연합, 민변 등 52개 시민사회단체들이 10일 ‘토지·주택 공공성 네트워크(네트워크)’를 출범하면서 이명박 대통령의 부동산 관련 정책과 철학을 강하게 비판했다.
네트워크는 이날 오후 3시 서울 여의도 국회 귀빈식당에서 연 출범식 선언문에서 “재개발·재건축 활성화 정책은 낮은 원주민 재정착률, 세입자 주거 안정 대책의 부재, 주변 집값 올리는 풍선효과 등 많은 문제점을 낳고 있다. 종합부동산세와 양도소득세의 효과도 이제 겨우 나타나고 있는데 이마저 흔들어버렸다”며 “이명박 정부의 부동산 경기 부양책은 최근 우리 사회가 간신히 빠져나온 부동산 투기의 악순환으로 다시 이끌고 있음을 강력히 경고한다”고 밝혔다.
네트워크는 이날 정부에 “인위적 건설경기 부양책을 중단하고 부동산 정책의 초점을 서민들의 내집 마련과 주거복지에 맞춰야 한다”며 “자산 양극화와 투기를 심화시키는 부동산 세제 완화를 철회하고 부동산 세제를 통한 재정 수입으로 주거·교육·노인·보육 등 복지재정을 확충하고, 소형·임대주택 의무비율은 확대하고, 분양가 상한제와 부동산 담보대출 규제는 유지되며, 전매제한 완화는 철회돼야 한다”고 주장했다.
네트워크는 앞으로 정부와 각 정당, 지방자치단체의 부동산 정책에 대한 감시와 견제활동을 진행하고 주거 불안으로 고통받는 서민들과 일상적으로 교류하는 등 투기 근절 및 주택 공공성 확보와 주거 약자를 위한 지원 활동을 펴기로 했다.
․ 일 시: 2008년 9월 10일(수) 오후 3시~5시 30분
․ 장 소: 국회 귀빈식당
․ 공 동 주 최: 토지· 주택공공성네트워크
이용섭 국회의원(민주당)
이정희 국회의원(민주노동당)
【토지·주택 공공성 네트워크 출범 및 토론회 개요】
○ 토론회 일시 및 장소
- 9월 10일(수) 3시 ~ 5시 반 / 국회 귀빈식당
○ 주최 및 실무
- 주최 : 토지주택공공성네트워크
이용섭 의원(민주당), 이정희 의원(민주노동당) 공동 주최
- 실무 : 환경정의, 주거연합, 참여연대
○ 사회
- 출범 회견 진행 : 안진걸(참여연대 민생희망팀장)
- 토론회 진행 : 유영우 상임이사(주거연합)
○ 진행표
- 참석자 소개
- 네트워크 출범 취지 말씀 : 김상호 주거연합 대표
- 네트워크 사업계획 발표 : 이주원 나눔과 미래 지역개발국장
- 네트워크 10대 요구안 발표 : 조복현 환경정의 정책실장
- 네트워크 출범에 대한 격려사 및 토론회 개최 취지 말씀
(이용섭 국회의원, 이정희 국회의원)
- 토론회 시작
- 소 발제
1. 부동산 세제개편 무엇이 문제인가? - 남기업 박사(토지정의시민연대)
2. 부동산 정책의 메타오류와 821 대책 평가 - 변창흠 교수(세종대)
3. 부동산경기 활성화 정책, 투기방임정책으로 귀결되는 것은 아닌가?- 김남근 변호사(참여연대 민생희망본부장)
- 토론자
김수현 세종대 부동산학과 교수
서순탁 서울시립대 도시행정학과 교수
이용섭 민주당 국회의원
이정희 민노당 국회의원
- 종합토론
------------------------------------------- - 출범 취지문 -
【토지·주택 공공성 네트워크가 출범 합니다】
“진정 서민들을 위한 토지·주택 정책이 필요합니다!”
최근 이명박 정부는 ‘일자리 창출을 위한 경제 재도약 세제’라는 부제를 붙여 2008년 세제개편안 세부 추진 내용을 발표한 데 이어서 재개발 재건축을 통해 일자리를 창출하겠다고 이야기하고 있습니다. 정부의 연이은 경기부양을 위한 부동산 정책은 하향 안정기에 접어들려는 부동산 시장을 자꾸 요동치게 할 가능성이 높아 부동산 문제의 해결을 바라는 많은 이들을 걱정시키고 있습니다.
부동산 투기를 억제하기 위하여 취해졌던 종합부동산세와 양도소득세의 효과가 이제 겨우 나타나고 있는데, 이번 세제개편안은 경제성장을 위한다는 미명하에 그 나마 안정된 부동산 정책을 흔들면서까지 소수 특권층을 위한 정책을 추진하겠다는 것으로, 이는 부동산 투기를 조장하는 정책이라 지적하지 않을 수 없습니다. 부동산 투기가 활성화 될수록 서민들의 주택 마련은 더욱 요원해질 것은 불을 보듯 뻔한 일입니다. 이미 주택전매제한이 완화되었고, 조합원 지위 양도가 가능해졌는데, 이에 양도세와 종부세, 재산세까지 완화되면 부동산 투기세력이 준동할 것이며, 이로 인하여 또 다시 부동산 대란이 일어난다면 이는 사회적 참사가 되고야 말 것입니다.
또 뉴타운·재개발·재건축 활성화 정책은 낮은 원주민 재정착률, 세입자 주거안정대책의 부재, 주변의 집값 및 전∙월세값을 상승시키는 풍선효과, 저렴주택 소실 등의 많은 문제점을 드러내고 있음에도, 이를 애써 외면하고 뉴타운·재개발·재건축을 부동산경기부양책으로 활용하려 하는 것의 문제를 지적하는 목소리가 많습니다.
이미‘ 도시재정비촉진을위한특별법(일명, 뉴타운법)’과 ‘서울시도시및주거환경정비조례’를 통해 재개발·재건축을 위한 규제는 완화될 만큼 완화되었습니다. 여기서 무엇을 더 완화한다는 말입니까? 예를 들면, 임대아파트의 경우 현행대로 건설해도 총 건립세대수의 17%이하 밖에 짓지 않아 서민들의 주거안정 대책으로는 한참이나 모자람에도, 이를 더욱 완화하겠다는 것은 도저히 이해할 수 없는 일입니다. 거기에 너나할 것 없이 실효성은 없고 국토의 난개발과 환경파괴만을 초래할 것이라고 지적하는 신도시 개발계획까지 다시 등장하였습니다.
이런 상황에서 일군의 주거·환경·시민단체들은 정부와 지방자치단체들이 쏟아내는 ‘난개발형’, ‘투기 조장형’, ‘집 없는 서민 고통가중형’ 부동산 정책에 대응하기 위해 주거·환경·시민단체들의 상시적인 연대기구로 ‘토지·주택 공공성 네트워크’를 결성하고 활발한 활동을 전개하기로 마음을 모았습니다.
우리 네트워크는 과거 정부에서의 부동산경기 부양정책(분양가상한제 폐지, 전매제한제도의 폐지, 무주택세대주 청약우선제 폐지, 타워팰리스 등 미분양아파트에 대한 양도소득세면세, 토지초과이득세 또는 개발부담금제 등 개발이익환수제도 폐지·완화, 재건축활성화 등)이 우리사회에 초래한 투기열풍에 비추어, 이명박 정부가 추진하고 있는 부동산경기 부양정책이 최근에 우리사회가 간신히 빠져나온 부동산 투기의 악순환으로 우리사회를 다시 이끌어가게 될 것이라고 강력히 경고합니다. 또한, 네트워크는 이명박 정부의 부동산정책이 다종다양한 임대주택, 서민용 소형주택 등을 공급하고 서민들의 내 집 마련과 전세·주거안정을 위한 정책에 초점이 맞추어져야 한다고 간절히 호소합니다. 앞으로도 토지·주택공공성네트워크는 양심적 전문가들과 시민사회의 역량을 모아 지속적이며 효과적으로 활동해나갈 것을 약속드립니다.
※ 토지주택공공성네트워크는 기존에 활동하던 1가구1주택국민운동과 뉴타운재개발바로세우기연대모임, 주거복지연대모임 등에 참여하던 주거단체와 시민단체들이 모두 참여하여 결성됐습니다.
※ 공동 사무국은 주거연합, 환경정의, 참여연대에서 맡습니다.
▣ 토지·주택 공공성 네트워크 주요 사업계획
○ 일상 활동
- 이명박 정부와 지자체의 부동산 정책, 토지·주택 정책에 대한 일상적 모니터링
- 각 당의 부동산 정책 비교 및 감시 ∙ 견제
- 주거 불안으로 고통 받는 서민들과 일상적인 상담과 교류활동 전개
○ 정책 활동 및 국회와 협력 사업
- 역대 정부의 부동산 정책 비교 분석 및 부동산 정책의 한계와 문제점 정리
- 2달에 1회 꼴 국회의원들과 함께 하는 연속 정책토론회 개최
- 이명박 정부의 부동산 정책에 대해 국회의원과 협력을 통한 감시·견제·대안 활동 전개
- 토지·주택 공공성 관련 각종 법안 입법청원 및 입법발의 활동
- 지난 17대 국회에서 폐기된 임대주택법(임차인대표회의 권한강화, 임대료소득수준에 따는 차등부과제, 긴급주거지원세대에 대한 지원 등) 개정 추진 등 입법 청원
- 국정감사기간 뉴타운사업의 문제점과 대안 제시 활동과 지방자치단체의 분양가심의위원회 활동에 대한 국회의원들의 점검 및 대응 활동 지원
- 국회 건교위 차원에서 분양가상한제, 청약가산점제 등 고수, 재경위 차원의 종합부동산세 고수, 정무위 차원의 DTI 대출규제 고수 등 부동산가격 안정정책을 위한 의원 활동 지원
○ 부동산 투기 근절을 위한 활동
- 1가구 다주택 보유자에 대한 규제 강화를 위한 사회적 인식 확대 활동
- 종부세 완화, 양도세 완화, 전매제한 폐지 등 부동산 투기 조장 정책에 대한 문제 제기
- 신도시 등 대규모 개발방식의 문제점 사회화
- 고위 공직자 1가구1주택운동을 통한 부동산 정책의 변화 유도
○ 선거 감시 활동
- 2010 지방자치단체장 선거 시 뉴타운 등 재개발 공약에 대한 남용 및 악용 감시운동
- 여타 선거에서도 정치인들의 난개발·막개발 공약에 대한 비판적 대응
○ 주택 공공성 확보 운동
- 현 주택 보급률과 주택 공급 계획 실태 파악을 통한 주택 공공성 확보 방안 마련
- 뉴타운 개발방식, 신도시 개발방식이 지닌 주택 공공성 위협의 문제 사회화
- 주택 공공성 확보를 위한 정책 확산 운동
- 과도한 재개발 재건축 정책 중단 및 주택 공공성과 마을 공동체 수립을 위한 방안 마련
○ 주거약자 지원 활동
- 뉴타운 등 재개발지역 영세가옥주 및 세입자 권리찾기 운동
- 뉴타운 등 재개발지역 세입자들의 주거안정대책인 토지보상법 개악 저지 운동
- 뉴타운 등 재개발지역 주거약자 현장이동상담사업
- 임대아파트 주민 권리 찾기 운동 및 주거약자 배려 정책 개발
○ 자료집 발간
- 뉴타운 재개발 사업에 대한 이해
- 관련법(도촉법, 도정법, 공토법)에 대한 이해
- 영세가옥주 및 세입자 법적 보장 주거권 등에 대한 자료집 발간
- 서민 주거안정 및 주거복지 증진을 위한 사회정책 모음집 등
▣ 부동산, 토지·주택 정책관련 토지·주택 공공성 네트워크 10대 요구안
1. 정부의 건설경기 부양정책은 집값안정기조에 찬물을 끼얹고 국가경쟁력을 갉아먹는 망국적인 정책이다. 정부는 무리한 인위적 건설경기부양정책 추진을 중단하고 부동산정책의 초점을 서민들의 내 집 마련과 주거복지에 맞추어야 한다.
이명박 정부의 정책은 사실상의 투기방조정책으로의 전환으로서 다시 부동산투기가 재현되고 집값상승으로 이어지면 서민들은 이제 내 집 마련의 꿈을 접어야 한다. 뿐만 아니라, 선진국들이 부동산가격조정 과정을 거쳐 3-4년 후 부동산가격이 안정되면 안정된 임대료, 주거비를 무기로 제조업투자활성화, 임금과 물가안정 등 국가경쟁력을 제고하게 될 때 한국경제는 계속 부동산가격거품에 시달리다 국가경쟁력을 상실하게 되지 않을까 심각하게 우려하지 않을 수 없다.
2. 이명박 정부의 신도시개발은 국토난개발과 부동산 투기를 유발할 뿐이다. 국토계획과 도시개발은 다음 세대를 위한 백년대계의 관점에서 수립․관리되어야 한다.
헌법 제122조는 국토는 국민 생활의 기반이자 생산의 기초수단이기 때문에 균형 있는 개발과 효율적인 국토이용을 천명하고 있고, 이에 따라 ‘국토의계획및이용에관한법률’은 “전국의 국토계획 - 광역단위 도시기본계획 - 지구단위의 도시계획”체계에 따라 체계적으로 도시개발이 추진되도록 하고 있다. 도시를 개발하는 방법에 있어서도 단순히 베드타운, 공업단지만을 개발하는 것이 아니라 교육∙문화∙산업∙유통∙정보 등 도시의 종합적인 기능을 갖추어 개발하도록 하고 있다.
그러나 역대 정부에서 경기부양, 개발인센티브의 논리로 각종 특별법, 촉진법을 남발하여 손쉽게 개발할 수 있고 개발이익이 많이 남는 단순 베드타운, 공업단지 기능만 갖춘 도시를 만듦으로써 각 도시마다 도시의 종합적 자족기능이 상실되고 부동산 가격상승, 교통 혼잡, 주차난, 교육∙병원시설의 부족, 환경파괴, 수도권 집중 등 다양한 부작용을 겪고 있는 실정이다. 이처럼 계획되지 못한 신도시개발은 국토의 난개발을 유발시켜 국토계획의 왜곡을 가져왔다.
이명박 정부는 또 다시 검단과 세곡지구의 신도시 개발을 불쑥 발표하면서 지난 정부의 전철을 밟고 있다. 분당, 김포, 일산, 최근의 동탄 신도시에서 나타났듯이, 대규모 주택공급정책은 집값 안정은커녕 부동산 투기로 인한 주택가격 상승만 가져왔고, 이로 인한 주택의 양극화 현상은 더욱 심화되어 사회적 갈등만 불러일으켰다. 또한 수도권을 중심으로 신도시 개발이 추진됨에 따라 애초에 수립되었던 국토계획은 유명무실해지는 결과를 가져왔으며, 신도시를 중심으로 한 난개발이 더욱 확장되기에 이르렀다. 지난 정부가 추진한 신도시 개발 방식은 실효성을 거두지 못하고 부동산 투기와 난개발만을 유발한 것이다. 이 과정을 또 다시 밟는다는 것은 무책임하고 무계획적인 국토개발정책을 드러낼 뿐이다.
도시계획은 계획적이고 체계적인 도시개발을 통해 도시 거주민들을 위한 공공복리 증진을 그 목표로 삼는다. 다시 말해 신도시개발과 같은 국토계획이 단순히 경기부양을 위한 수단으로만 다루어져서는 안 된다는 것이다. 따라서 국토계획은 최근 정부가 발표한 경기부양을 위한 임기응변식 신도시개발과 같은 방식이 아니라, 미래세대의 삶이 그 도시에서 영위될 수 있는 백년대계의 관점에서 수립되어야 한다.
3. 자산양극화를 심화시키고 부동산투기를 초래할 수 있는 무분별한 부동산세제 완화를 철회하고 부동산 세제를 통한 재정수입으로 주거·교육·노인·보육 등 복지재정을 확충하라.
IMF 경제사태를 겪으며 건설경기를 활성화한다며, 김대중 정부에서 2001-2003년 부동산경기 활성화를 위하여 전국적으로 신규분양주택을 매입하는 경우에 1가구 다주택보유자에게도 양도소득세를 감면해 주는 특혜제도를 실시했던 결과가 장기적으로 어떤 결과를 낳았는가를 되새겨 보아야 한다. 그렇게 양도소득세가 감면되는 주택은 더욱더 투기의 대상이 되었다. 예를 들어, 강남의 타워팰리스 등이 그 당시 양도소득세 5년 면제, 1가구 1주택 평가기준에서 제외되는 혜택을 받은 분양주택들이다. 2003년경에는 과천 등 수도권에서는 투기과열지구 지정으로 다주택보유자들에게 양도소득세가 중과되고 있는데, 대전에서 분양되는 주택은 양도소득세가 면제되어 많은 사람이 혼란을 겪던 시절도 있었다. 조세에 대한 예측성이 떨어져 조세의 안정성이 신뢰성이 크게 떨어졌고 국민들은 지금도 양도소득세는 안낼 수도 있는데 억울하게 내는 세금이라는 인식을 갖고 있다. 이렇게 줄었다 늘었다 하는 고무줄 조세정책이 계속되면 국민들의 조세에 대한 신뢰성은 더욱 떨어지고 세금을 내는 것을 국가공권력의 변덕에 의하여 억울한 피해를 당하는 정도로 인식하게 될 것이다.
4. 가장 기초적인 투기억제책인 전매제한 제도마저 풀어 민간분양 주택의 경우 등기도 되기 전에 미등기전매가 가능하도록 하는 것은 사실상 투기방임정책이다. 미분양 문제는 정상가격으로 분양가를 인하함으로써 해결해야지, 투기조장정책을 통하여 고분양가를 떠받치려는 것은 부동산시장을 더욱 왜곡시킬 뿐이다. 정부는 미분양문제를 왜곡하고 투기를 조장하는 전매제한 완화정책을 철회하라.
전매행위는 전형적인 투기행위로 집값상승의 주범이었기에 역대정부에서 지켜온 가장 기본적인 투기억제정책이었다. 1999년 김대중 정부가 IMF 경제위기를 극복한다는 미명하에 전매제한제도를 폐지한 후 부동산투기가 만연하자 제일 먼저, 부활한 제도가 전매제한제도이기도 하다. 특히, 민간중대형 분양주택의 경우 전매제한기간이 분양계약체결일로부터 1년이라는 것은 아파트가 건설되어 등기도 되기 전에 전매를 할 수 있다는 것이 되어 투기와 탈세의 온상인 미등기전매마저 정부가 허용하려 하는 것이 아닌가 우려된다. 이렇게 많은 미분양이 발생하고 있다면 공급자가 수요자들의 눈높이에 맞춰 분양가를 낮추어 미분양물량을 해소하려는 것이 정상적인 공급자의 태도이다. 그럼에도 불구하고, 건설회사들이 고분양가를 내리지 않고 버티기를 하고 있는 것은 결국 정부가 고분양가에도 거래를 할 수 있는 투기수요를 창출하는 건설경기 부양정책을 내올 것이라는 기대 때문이었다.
5. 만일, 전매제한 등 투기방임정책에다 대출규제까지 풀게 된다면 사실상 대출받은 투기자금으로 거품분양가, 거품부동산가격을 떠받치겠다는 식의 투기조장 정책이 될 뿐이다. 정부는 DTI(Debt To Incom) 등 부동산담보대출규제 정책을 계속 추진하라.
DTI 대출규제마저 앞으로 풀게 되면 금융기관으로부터 대출을 받은 투기자금으로 투기적 부동사거래에 참여할 기회를 확대하여 부동산거래를 활성화시키겠다는 것이 된다. 결국, 거품투성이 고분양가, 고부동산가격을 하향 안정화하여 부동산거래를 정상화하겠다는 것이 아니라 투기자금 동원과 투기적 거래를 방치하여 현재의 거품가격을 그대로 떠받치는 정책이 될 것이다.
6. 뉴타운 개발사업 등 각종개발사업으로 인하여 주변 집값이 상승하지 않도록 민간의 분양가상한제 적용정책은 차질없이 추진되어야 한다. 택지비를 실거래가로 반영하겠다는 것은 분양가상한제의 사실상 무력화하는 정책이다. 정부는 분양가상한제 무력화 의도를 중단하고 민간의 분양가상한제도를 계속 추진하라.
재건축, 재개발 사업과정에서 분양가와 주변 집값이 서로를 끌어올리는 악순환은 민간에도 분양가상한제가 적용되면서 어느 정도 진정되는 국면을 맞게 되었다. 일반 분양분의 분양가가 주변시세보다 높지 않게 구조적으로 차단되어 일반분양분의 고분양가를 통하여 수익을 챙기는 사업구조가 불가능해졌기 때문에 조합원 부담분이 상승하면서 재건축·재개발대상 낡은 주택가격이 상승하는 것도 어느 정도 차단되게 된 것이다. 따라서, 분양가상한제는 차질없이 추진되어야 한다. 한편, 택지비를 실매입가로 반영하는 것은 실거래가의 파악이 현저히 떨어지는 우리나라 실정에서 건설회사들이 토지주와 공모하여 택지비를 부풀리는 것을 막기 현실적으로 어렵고 건설회사들이 분양가를 고려하지 않고 투기적으로 토지를 매입하는 것을 방치하여 분양가를 부풀리고 주변 집값을 상승시키는 부작용을 불러올 수밖에 없다.
7. 정부와 서울시는 뉴타운 사업지구의 추가지정을 중단하고 기존에 뉴타운 사업지구로 지정되어 개발이 추진 중인 2,3차 뉴타운 33곳에 대하여도 급속한 이주로 인한 전세값, 소형주택가격 폭등을 막기 위하여 단계적, 순차적 개발방식을 추진하라.
2차 뉴타운 11곳 중 48%(면적기준)만이 사업시행인가를 받아 이주를 시작하는데도 1만5천세대의 이주수요가 발생하고 뉴타운 사업지구 주변에 이러한 이주수요를 수용할 소형아파트나 다세대·연립주택 등이 턱없이 부족하여 전세값, 집값 폭등의 진원지가 되고 있다. 3차 뉴타운까지 모두 사업시행인가를 받아 이주가 시작된다면 10만 세대 이상의 이주수요가 발생하여 지금과 같은 무분별한 사업지구 지정과 사업추진을 방치할 경우 단기간에 엄청난 이주수요가 발생하여 전세값, 집값 대란이 더욱 확대될 것이다. 즉, 더 이상의 뉴타운을 추가 지정하는 것을 중단하고 연간 서울시가 감당할 수 있는 이주수요를 예측하여 현재, 2010년까지는 완료될 것으로 예상되는 2,3차 뉴타운 사업의 시행인가도 연차적으로 최대한 분산시켜야 한다. 그리고, 순환재개발 방식을 서둘러 적용해야 한다. 도시및주거환경정비법(이하 ‘도정법’) 제35조에 있는 순환재개발 방식을 적용하여 선추진된 뉴타운 사업으로 건설된 임대아파트에 후추진되는 뉴타운 사업의 이주수요를 수용한 후, 후추진된 뉴타운사업이 종료되면 선추진된 뉴타운 임대아파트를 임대분양하는 방식으로 뉴타운 사업자체에서 이주수요를 감당해 내야 한다.
8. 정부와 서울시는 뉴타운 개발사업의 본래 목표인 “원주민의 주거환경개선”에 부합하고 원주민정착율을 높일 수 있도록 소형아파트와 임대주택 의무건설비율을 확대하고 분양원가에 입각하여 임대료와 분양가가 책정될 수 있도록 하라.
뉴타운 사업지구(도촉법상의 ‘재정비촉진지구’)로 지정될 것이라는 소문만 나도 집값이 오르고 다시 사업지구 지정 후 사업의 진행정도에 따라 지속적으로 집값이 상승하고 이러한 집값상승분이 그대로 사업비용에 전가되다 보니 분양가와 임대료가 높게 책정되어 대부부이 저소득층인 원주민들이 그러한 분양가와 임대료를 감당하지 못하여 분양권을 전매하고 다른 지역으로 이주하거나 임대아파트 입주를 포기하고 있다. 원주민들이 분양받을 소형·임대아파트가 부족하고 분양가, 임대료가 높은 것이 원주민 재정착율이 20%도 안 되게 하는 원인이다. 이는 원주민의 주거환경개선이 목적인 주택재개발사업에 이명박 전 서울시장이 강남을 대체하는 고급도시 건설이라는 명목으로 ‘뉴타운’이라는 정치적 브랜드를 붙이고 강남대체용의 중대형 아파트 건설위주로 사업방향을 잡았을 때부터 이미 예견되었던 부작용이었다. 지금은 오히려, 소형아파트가 부족하여 강북 소형아파트가 투기의 대상이 되어 급등하고 있다. 신도시 건설의 경우처럼 ‘중대형:중소형:임대 = 3:3:4’와 같이 합리적으로 조정하여 소형·임대아파트 건설의무비율을 늘려야 한다. 소득수준에 따른 임대료차등부과제를 실시하여 저소득층 세입자의 임대아파트 입주를 가능하게 하고 공영개발, 분양가상한제 등을 통하여 분양가를 최대한 낮추어야 한다.
9. 정부와 서울시는 용적율 인센티브를 부여하는 경우 공영개발을 선택하도록 하여 개발이익을 환수하고 도로·학교·문화시설 등 기반시설을 최대한 확충하는 뉴타운 개발사업을 광역공영개발방식으로 추진하라.
대통령직 인수위원회는 지난 3월 21일 도촉법의 ‘재정비촉진지구’를 강남재건축단지에도 도입하여 개별조합방식이 아닌 50만㎡(15만평) 광역단위로 SH공사, 주공 등이 사업시행을 맡아 광역공영개발을 추진하는 방안을 검토한바 있다. “공영개발을 하면 개발이익이 자연스레 환수되면서 재건축도 활발히 진행될 것이다”라는 이유에서였다. 재건축은 사적인 개발이어서 공영개발을 위해서는 법제도의 개정이 필요하나 재개발, 뉴타운 개발은 도정법·도촉법에서 이미 공영개발방식을 규정하고 있어 법 개정 없이도 공영개발이 충분히 가능하다. 용적률, 층고, 녹지율, 건축규제 등 규제를 완화하고 국민주택기금지원 등 인센티브를 제공하는 경우에는 반드시 공영개발을 선택하도록 한다면 원주민의 선택에 의한 공영개발도 가능할 것이다. 또 정치적·투기적 목적으로 5~10년 내에 후닥닥 개발하는 것이 아니라, 후세대와 함께 백년대계로 30~50년에 걸쳐 계획적·단계적으로 추진해야 제대로 된 도시계획 사업이 되어야 한다.
10. 정치권은 지자체 선거 등 선거 국면에서 제대로 된 국토계획, 도시계획과 동떨어진 개발사업, 집값 상승을 부추기는 헛개발 공약을 남발하지 말라.
지난 총선에서 입후보한 후보들을 비롯한 정치권은 뉴타운의 현실을 무시한 채 오로지 표를 얻기 위한 목적으로 집값 상승의 욕망을 부추겨 사회적으로 큰 후과를 남겼다. 당시 한나라당 후보들의 무분별한 개발 공약이 결국 서울을 집값 상승과 서민 주거 불안정의 악순환으로 몰아넣었다는 점은 두고두고 비난을 받을 수밖에 없을 것이다. 또한 서민들과 원주민들의 입장에서 공약을 내세워야할 야당인 민주당 후보들조차도 뉴타운 공약을 남발해 한나라당을 쫓아가는 행태를 보였다는 점도 우리는 지적하지 않을 수 없다. 제발 정치권과 지자체는 선거에서 난개발과 집값상승을 부추기는 헛개발 공약을 남발하지 말라. 그로 인해 서민들만 고통 받고 있지 않은가. 네트워크는 선거 과정에서의 막개발, 난개발, 헛개발 공약을 철저히 감시해 나갈 것이다.
<표 3> 『8·21 대책』과 『9·1 부동산 세제개편 방안』요약
세금 종료
후퇴 내용
양도소득세
- 고가주택 기준 상향: 6억 원 → 9억 원 ▪ 이를 통해 양도세 납부대상자는 58만호(전체 주택의 4.3%)세대에서 21만호(전체주택의 1.5%)로 축소됨. 세제혜택 37만호. - 장기보유특별공제 확대 ▪ 연 4% 20년 → 연 8% 10년 - 2주택자에 대한 양도세 배제 예외 확대 ▪ 취학ㆍ장기요양 추가 - 양도소득세 세율 및 과표 구간 조정 - 1세대 다주택자 양도소득세 중과기준 완화 ▪ 지방 광역시의 기준을 1억 원에서 3억 원으로 상향 - 양도소득세 중과에서 제외되는 임대주택 요건 완화(비수도권 지역) ▪ 10년ㆍ5호 이상 → 7년ㆍ1호 이상
종합부동산세
- 종부세 과표적용을 인상속도 조정(80% 동결) - 종부세 세부담 상한 하향. 300% → 150% - 2010년부터 종부세의 부가세(surtax)인 농어촌특별세 폐지 - 주택건설업자 취득 토지 종부세 비과세 - 시행사가 소유한 미분양주택에 대한 종부세 비과세 기간을 3년에서 5년으로 연장. - 시공사가 대물변제로 받은 미분양 주택, 5년간 비과세
결론: 고가ㆍ다주택 소유자와 건설업자들에게 더 많은 불로소득 보장 ⇒ 부동산 경기부양ㆍ거품의 전국화
부동산경기 활성화 정책, 투기방임정책으로 귀결되는 것은 아닌가?
김남근 변호사(참여연대 민생희망본부)
1. 집값안정기조에 찬물을 끼얹고 국가경쟁력 약화를 초래할 수 있는 부동산가격 부양정책
세계적으로 2000년대 초반에 과잉유동성에 의하여 형성된 부동산 거품이 꺼지면서 집값의 하향안정화 추세가 뚜렷하게 나타나고 있다. 미국의 서브프라임 모기지론사태도 미국의 집값이 30% 정도 하락하면서 나타나고 있는 현상이다. 미국뿐만 아니라 영국, 호주 등 집값상승현상이 있었던 나라마다 집값이 하락하고 있고, 일본도 2008년 초 도심에서 시작된 집값 하락 현상이 수도권으로 확산되고 있다. 우리의 경우도 강남, 분당, 용인 등 부동산버블이 심각했던 지역을 중심으로 집값하락의 전조가 보이고 있으나 4월 총선에서 정치권에서 무책임하게 뉴타운공약을 남발하자 집값이 폭등한 것처럼 개발호재가 있는 곳에서는 집값이 상승하는 현상도 여전히 나타나고 있다. 세계적인 추세와 달리 한국이 집값하락안정화 현상이 뚜렷하게 정착하지 못하고 있는 것은 이명박 정부의 부동산정책이 집값안정에서 부동산경기부양정책으로 전환할 것이라는 기대로 투기적 움직임이 시장에 상존하고 있기 때문이다. 실제로, 이명박 정부와 여당은 집값안정정책을 유지하겠다고 하다가도 종합부동산세 기준을 9억원으로 상향, 민간의 분양가상한제 폐지, DTI 담보대출 완화 등 각종 부동산경기 부양으로의 정책전환을 내비쳐 부동산시장을 불안정하게 해 오고 있었다. 이제, 가장 기본적인 투기억제장치인 전매제한제도마저 유명무실하게 하는 정책을 내는 것은 부동산시장에 본격적인 건설경기 부양정책단계에 접어들었음을 알리는 신호탄이 될 것이다.
이러한 사실상의 투기방조정책으로의 전환으로 다시 부동산투기가 재현되고 집값상승으로 이어지면 서민들은 이제 내집마련의 꿈을 접어야 한다. 뿐만 아니라, 선진국들이 부동산가격조정 과정을 거쳐 3-4년 후 부동산가격이 안정되면 안정된 임대료, 주거비를 무기로 제조업투자활성화, 임금과 물가안정 등 국가경쟁력을 제고하게 될 때 한국경제는 계속 부동산가격거품에 시달리다 국가경쟁력을 상실하게 되지 않을까 심각하게 우려하지 않을 수 없다.
2. 전매제한을 풀고, 대출규제를 푸는 것은 은행에서 대출받은 투기자금으로 현재의 거품투성이 분양가, 부동산가격을 떠받치겠다는 투기방임정책으로 귀결될 수 있다.
분양받은 주택을 자신이 거주하지도 않으면서 바로 프리미엄을 얹어 전매하는 행위는 전형적인 투기행위로 집값상승의 주범이었기에 역대정부에서 지켜온 가장 기본적인 투기억제정책이었다. 1999년 김대중 정부가 IMF 경제위기를 극복한다는 미명하에 전매제한제도를 폐지한 후 부동산투기가 만연하자 제일 먼저, 부활한 제도가 전매제한제도이기도 하다. 특히, 민간중대형 분양주택의 경우 전매제한기간이 분양계약체결일로부터 1년이라는 것은 아파트가 건설되어 등기도 되기전에 전매를 할 수 있다는 것이 되어 투기와 탈세의 온상인 미등기전매마저 정부가 허용하려 하는 것이 아닌가 우려된다. 여기에 DTI 대출규제마저 풀겠다는 것은 금융기관으로부터 대출을 받은 투기자금으로 투기적 부동사거래에 참여할 기회를 확대하여 부동산거래를 활성화시키겠다는 것이 된다. 결국, 거품투성이 고분양가, 고부동산가격을 하향안정화하여 부동산거래를 정상화하겠다는 것이 아니라 투기자금 동원과 투기적 거래를 방치하여 현재의 거품가격을 그대로 떠받치는 정책이 될 것이다.
3. 미분양문제는 정상가격으로 분양가를 인하함으로써 해결해야지 투기자금을 동원하여 고분양가를 떠받치려는 정책은 부동산시장을 더욱 왜곡시킬 뿐이다.
현재의 미분양사태는 실수요자인 무주택세대주들의 소득능력에 비하여 분양가격이 지나치게 높기 때문에 발생한 현상이다. 2005년 기준으로 도시근로자가 흑자액을 매월 꾸준히 저축해 서울에서 25평 아파트를 구입하는 데는 20년 9개월, 32평형은 27년 5개월이 걸리는 실정이다. 그래서, 무주택자에게 우선권을 주는 청약가산점제와 2008년 7월부터 본격적으로 분양되는 분양가상한제 적용 분양주택의 공급에 기대를 걸고 수많은 집 없는 서민들이 주택구입을 미루고 있다. 시장원리에 의하면 이렇게 많은 미분양이 발생하고 있다면 공급자가 수요자들의 눈높이에 맞춰 분양가를 낮추어 미분양물량을 해소하려는 것이 정상적인 공급자의 태도이다. 그럼에도 불구하고, 건설회사들이 고분양가를 내리지 않고 버티기를 하고 있는 것은 결국 정부가 고분양가에도 거래를 할 수 있는 투기수요를 창출하는 건설경기 부양정책을 내올 것이라는 기대 때문이었다. 정부의 부동산규제 완화정책은 이러한 건설회사들의 비합리적인 태도가 그냥 헛된 것은 아니었다는 것으로 밝혀지는 셈이다.
4. 택지비를 실거래가로 반영하겠다는 것은 분양가상한제의 사실상 무력화로 이어져 서민들의 내집마련 꿈을 좌절시킬 것이다.
택지비를 실매입가로 반영하는 것은 실거래가의 파악이 현저히 떨어지는 우리나라 실정에서 건설회사들이 토지주와 공모하여 택지비를 부풀리는 것을 막기 현실적으로 어렵고 건설회사들이 분양가를 고려하지 않고 투기적으로 토지를 매입하는 것을 방치하여 분양가를 부풀리고 주변 집값을 상승시키는 부작용을 불러올 수 밖에 없다. 이미 건축비상한선인 기본형(?) 건축비 산정에 있어서도 실제 시공비가 아니라 최신, 최고의 자재를 모두 사용한다는 것을 전제로 한 가상의 건축비를 인정하여 상당한 거품이 내재된 상태에서 택지비에서도 많은 거품이 발생하게 용인해 준다면 분양가상한제는 사실상 무력화되는 것이다. 게다가 주상복합아파트의 경우에는 가산비까지 올려 준다니 다시 주상복합아파트의 고분양가가 주변시세를 끌어올리는 부작용이 재현될 것이 너무도 명확하다. 분양가상한제를 사실상 무력화하는 이러한 정부정책은 그야말로 서민들의 내집마련의 꿈에 찬물을 끼얹는 꼴이다.
5. 무분별한 재건축.재개발규제 완화, 신도시개발 등 각종 개발촉진정책은 투기와 집값의 기폭제가 되고 국토의 난개발을 부추기는 정책이다.
더욱 우려되는 점은 전매제한제도, 분양가상한제와 같은 투기억제장치를 해제하면서 재건축.재개발, 신도시개발 등 각종 개발촉진정책에 매달리는 정부의 태도이다. 예를 들어, 지난 정부에서 서울의 집값이 폭등하는 매카니즘을 보면, 강남재건축이 활성화되면서 일반분양분이 주변시세보다 20-30% 높게 책정되면 이에 맞추어 주변 아파트값이 상승하는 방식으로 재건축개발사업의 고분양가 강남집값상승의 기폭제 역할을 하는 것이었다. 뉴타운.재개발사업으로 인한 강북집값상승, 판교 등 신도시개발로 인한 분당.평촌 등 수도권지역 집갑상승도 이렇게 주변집값보다 훨씬 높은 고분양가가 기폭제가 되었다. 그런데도, 만일, 재건축․재개발에서 소형아파트와 임대아파트 의무비율제도를 완화하는 등 개발촉진정책으로 전환하겠다는 것은 가뜩이나 강북의 재개발지역 중심으로 치솟고 있는 집값상승 현상에 불을 붙이는 정책이다. 강북에서 소형아파트와 임대아파트가 턱없이 부족하여 소형아파트 중심으로 가격이 치솟고 전세값이 폭등하여 참여정부에서의 중대형아파트 위주의 건설정책의 문제점이 적나라하게 드러나고 있다. 가뜩이나 소형아파트가 부족한데, 의무건설비율제를 없애면 몇 년 후에는 소형아파트 가격이 더 치솟을 수 밖에 없게 된다. 눈앞의 개발촉진에만 매달려 몇 년, 몇 십년 후에 나타날 문제에는 아예 눈을 감는 정책이라 비판하지 않을 수 없다. 게다가, 개발이익환수장치마저 없애 버린다면 수조원의 개발이익이 남더라도 이를 사적으로 전취하게 방치한다는 경제정의의 문제는 둘째치고라도 개발이익을 노리고 투기세력이 몰려들어 재건축이 다시 투기의 진원지가 될 것이다. 노무현 정부에서 아무런 투기대책 없이 강남재건축 활성화 정책을 밀어붙였다가 뒤늦게 여러 투기억제정책을 만들다 재건축을 기폭제로 한 강남집값상승에 아무런 효과도 얻지 못했다는 교훈을 되새겨야 한다.
6. 집값안정의 미봉책으로 불쑥 등장하는 신도시개발이 아니라 국토계획과 도시개발은 다음세대를 위하여 백년대계의 관점에서 실시 관리되어야 할 것이다.
헌법 제122조는 국토는 국민 생활의 기반이자 생산의 기초수단이기 때문에 균형 있는 개발과 효율적인 국토이용을 천명하고 있고, 이에 따라 ‘국토의계획및이용에관한법률’은 "전국의 국토계획 - 광역단위 도시기본계획 - 지구단위의 도시계획" 체계에 따라 체계적으로 도시개발이 추진되도록 하고 있다. 도시를 개발하는 방법에 있어서도 단순히 베드타운, 공업단지만을 개발하는 것이 아니라 교육·문화·산업·유통·정보 등 도시의 종합적인 기능을 갖추어 개발하도록 하고 있다. 그러나, 역대정부에서 경기부양, 개발인센티브의 논리로 각종 특별법, 촉진법을 남발하여 손쉽게 개발할 수 있고 개발이익이 많이 남는 단순 베드타운, 공업단지 기능만 갖춘 도시를 만듦으로써 각 도시마다 도시의 종합적 자족기능이 상실되고 부동산가격 상승, 교통혼잡, 주차난, 교육.병원시설의 부족, 환경파괴, 수도권집중 등 다양한 부작용을 겪고 있는 실정이다.
이명박 정부는 또 다시 준비되지 않은 검단, 세곡 신도시 개발을 불쑥 발표하면서 지난정부의 전철을 또 다시 밟으려 하고 있다. 한번 개발된 도시는 이를 철거하고 다시 개발하는 것이 곤란하다. 그 도시에서 삶을 이어갈 미래세대의 입장까지 도시개발계획에 반영해야 한다. 무엇보다도 우리의 미래세대들이 누가 이런식의 난개발을 하였느냐고 우리세대를 향해 반문할 때 경기부양을 위해 어쩔 수 없었노라고 쉽게 대답할 수 있겠는가? 되짚어 보아야 할 것이다.
7. 무분별한 부동산세제 완화는 자산양극화를 심화시키고 복지재정을 위축시킬 수 있다.
IMF 경제사태를 겪으며 건설경기를 활성화한다며 김대중 정부에서 2001-2003년 부동산경기 활성화를 위하여 전국적으로 신규분양주택을 매입하는 경우에 1가구 다주택보유자에게도 양도소득세를 감면해 주는 특혜제도를 실시했던 결과가 장기적으로 어떤 결과를 낳았는가를 되새겨 보아야 한다. 그렇게 양도소득세가 감면되는 주택은 더욱더 투기의 대상이 되었다. 예를 들어, 강남의 타워팰리스 등이 그 당시 양도소득세 5년 면제, 1가구 1주택 평가기준에서 제외되는 혜택을 받은 분양주택들이다. 2003년경에는 과천 등 수도권에서는 투기과열지구 지정으로 다주택보유자들에게 양도소득세가 중과되고 있는데, 대전에서 분양되는 주택은 양도소득세가 면제되어 많은 사람이 혼란을 겪던 시절도 있었다. 조세에 대한 예측성이 떨어져 조세의 안정성이 신뢰성이 크게 떨어졌고 국민들은 지금도 양도소득세는 안낼 수도 있는데 억울하게 내는 세금이라는 인식을 갖고 있다. 이렇게 줄었다 늘었다 하는 고무줄 조세정책이 계속되면 국민들의 조세에 대한 신뢰성은 더욱 떨어지고 세금을 내는 것을 국가공권력의 변덕에 의하여 억울한 피해를 당하는 정도로 인식하게 될 것이다.
1가구 1고가주택 보유자에 대한 양도소득세 완화정책은 다른 근로소득세 부담자 등과의 형평성 문제를 함께 고려해야 한다. 1가구 1고가주택의 양도소득세가 과다하여 주택의 매매에 큰 영향을 주고 있는 것처럼 주장되고 있지만 실제로 1가구 1 고가주택의 경우 양도소득세는 전체 양도차익의 10% 정도의 수준에 불과하여 매매를 결정하는데 큰 영향을 줄 정도로 과다한 것이 아니다. 1가구 1주택의 경우 6억원 이상의 고가주택에 대하여만 양도소득세가 부과되고 그것도 6억원 초과분만이 과세대상이 되는 것이고 6억원 이하분에 대하여는 세금이 부과되는 것이 아니다. 게다가 장기보유에 따라 45%까지(이명박 정부에서 80%까지 공제) 공제되기 때문에 실제로 부과되는 세금은 매매대금의 10% 수준에 불과하다. 흔히, 양도소득세를 등록세․취득세와 같은 부동산거래세라고 주장되는 경우가 있지만, 양도소득세는 부동산에서 발생하는 개발이익(불로소득)을 환수하는 소득세인 것으로 보유단계에서 개발이익(불로소득)을 환수하는 개발부담금과 그 성질을 같이 하는 것으로, 양도소득세를 등록세․취득세 등 거래세와 함께 같은 것으로 취급하여 거래비용 절감차원에서 논의할 성질의 것이 아니다. 같은 소득세인 근로소득세는 누진율이 최고 36%까지 달해 월 700-800만 원 이상의 근로자는 36%까지 소득세를 부담하는데 반해, 10억 원짜리 부동산을 매매하면서 10%의 소득세를 부담하는 것을 두고 과다하다고 한다면 이 보다 훨씬 높은 소득세를 부담하고 있는 근로소득자의 상대적 조세저항감은 커질 수밖에 없을 것이다. 유류세, 부가가치세와 같이 서민들도 부담해야 하는 세금보다는 부동산 양도소득세와 같이 고소득을 얻은 자에게 누진적으로 소득세를 부과하는 세금이 조세형평의 원칙에 부합하고 조세정의를 실현하는 것이다. 그러나 작년 국세청 집계로 부동산이 대부분을 차지하는 재산관련 양도차익은 60조 9천억 원이었지만 양도소득세로 환수된 비율은 12.9%에 불과하다. 6억원 이하의 1가구 1주택 보유자의 양도소득은 신고대상도 아니어서 집계되지 않은 것이다. 노무현 정부 4년 동안에만도 160조 4천억원의 양도차익이 발생하였지만 양도소득세로 부과된 것은 11.9%에 불과하다. 근로소득세와 비교하여 보면 조세형평성이 크게 훼손되고 있는 현상이다.
우리사회에는 현재 사회양극화, 저출산.노령화 현상이 심화되면서 노인복지, 아동복지, 교육복지, 주거복지 등에 많은 재정지출이 요구되고 있다. 이명박 정부의 유류세 환급조치에 10조원이 넘는 재정지출이 소요되고 있는데, 고물가행진이 계속되면서 서민들의 생계를 지원하기 위하여 더 많은 재정지출을 요구받고 있다. 예를 들어, 천정부지로 치솟은 대학등록금 문제를 해결하기 위하여 선진국과 같은 소득연계형 후불제를 도입하기 위하여 대략 2-3조원 정도의 예산이 소요된다. 집없는 서민들의 주거문제를 해결하기 위하여 도심에서의 매입임대를 확대하고 국민임대주택 100만호 건설계획을 추진하기 위해서도 많은 예산이 들고, 저소득층 임차인들의 소득에 비하여 턱없이 높은 공공임대아파트의 임대료를 소득수준에 따라 차등지급하는 임대료 차등부과제를 실시하기 위해서도 일정한 예산이 필요하다. 여성들에 출산을 장려하기 위하여 보육시설을 확충하기 보육료를 지원하기 위해서도 많은 보육복지 예산이 기다리고 있다. 사회양극화, 저출산.노령화에 당장 대처하고 사회양극화로 인한 사회갈등을 치유하고 사회통합을 위해서는 복지재정의 확충이 계속 요구되는 객관적인 상황에 우리사회는 놓여 있는 것이다. 부동산에서 발생하는 소득을 환수하여 이러한 복지재정과 도로.공원.학교.문화시설 등 턱없이 부족한 기반시설 확충에 투여하는 것이 경제정의에 부합하고 내수경기를 활성화하는 합리적인 방안일 것이다.
8. 김대중 정부의 IMF 경제위기 극복책으로서의 부동산경기 부양정책과 비교
가. 주택분양제도상 각종 규제폐지
1998년 분양가상한제(주택분양가 원가연동제) 폐지, 1999년 재건축사업의 소형아파트 의무건설비율제 폐지, 2000년 무주택 세대주 청약우선권제도 폐지
--> 2007년 분양가상한제 부활(기본형건축비 상한제도로 변형), 2007넌 청약가산점제도로 변형하여 무주택세대주의 청약우선권제도 부활, 소형아파트 의무건설제비율도 부활
나. 개발이익환수제도 폐지
1998년 토지초과이득세법 폐지(토지초과이득세법은 헌법불합치결정 후 이에 맞추어 1994년 법개정 후 1998년까지 존속되었던 것), 1998년 택지소유상한제법 폐지(택지소유상한제법은정부가 건설경기 활성화 차원에서 먼저 폐지되었다가 폐지된 법률에 위헌결정이 내려짐), 1998년 개발이익환수에관한법률 개정(세율을 25%로 인하하고, 적용범위를 수도권으로 제한하고, 다시 한시법으로 개정하였다가 2002년 실효됨)
--> 2005년 8.31.대책에서 개발이익환수에관한법률 부활, 2006.3.30.대책에서 재건축개발사업에 대하여도 재건축초과이익환수제도 신설, 부동산 보유단계에서의 토지불로소득 환수체계는 토지초과이득세와 같은 소득세 형태로 부활되지는 않았지만 종합부동산세란 재산세형태로 부활함
다. 양도소득세 등 세제완화
1998년 미분양주택에 대하여 양도소득세 5년간 면세, 1999년 미분양주택에 대하여는 1가구1주택 비과세 대상에서 제외 등 (이때 분양되었던 타워팰리스, 동부센트레빌 등의 주상복합아파트들이 이러한 양도소득세 면세대상이어서 이후 집중적인 투기대상이 되었음)
--> 이미, 2000년경에 과천 등 수도권지역은 투기과열지구로 지정되어 양도소득세 50% 중과세 등이 적용되었고, 대전지역 등 지방은 양도소득세 면세정책이 계속 유지되는데, 수도권은 양도소득세 중과세정책이 추진되는 등 조세정책의 일대혼란을 불러옴
라. 김대중 정부 말기부터 급속히 확산된 부동산투기 광풍
김대중 정부 당시 부동산정책을 담당한 관료들도 지금의 이명박 정부의 관료들처럼 부동산규제를 완하하고 공급을 활성화하여 부동산가격을 안정화시킨다는 미명하에 위와 같이 각종 부동산투기억제 제도를 폐지.완화하고 강남의 재건축개발사업, 용인.김포 등 신도시개발사업 등을 활성화하였으나 이러한 개발사업이 진원지가 되어 주변이 집값이 계속 폭등하는 식으로 집값상승이 계속되었다. 예를 들면, 강남의 한 재건축개발사업에서 일반분양가가 주변시세 보다 20-30% 높으면 주변집값이 이에 따라 상승하고 다시 그 주변의 다른 재건축개발사업이 추진되어 일반분양가가 다시 그 상승된 집값의 20-30% 높게 책정되면 다시 그에 맞추어 주변집값이 상승하는 악순환이 반복되고 신도시개발의 경우에도 화성동탄의 분양가를 주변의 수원영통지구 등에 맞추어 책정하면 그에 맞추어 주변지역의 집값이 상승하는 식으로 집값상승의 악순환이 계속되었다. 참여정부는 초기에 세제정책을 통한 집값잡기에만 매몰(?)되다 보니 주택공급,금융정책 등 종합적인 투기억제정책을 마련하지 못하고 참여정부 말인 2007년에 대부분의 투기억제정책이 다시 부활되었으나 민간의 분양가상한제 등 부활된 정책의 상당부분이 실행되기도 전에 정권이 교체됨
마. 부동산투기규제정책의 실효성에 관한 평가
경기침체기에 부동산경기 활성화로 경기부양을 정책목표로 할 때 정부는 부동산투기규제 정책이 실효성이 낮고 경제성장의 걸림돌인양 비판하지만, 막상 김대중 정부 말기부터 참여정부를 거쳐 부동산투기 광풍이 몰아칠 때는 공급활성화를 통한 문제해결만을 부르짖다 제때 부동산투기억제 정책을 도입하지 못하여 집값상승, 투기만연을 방치한 측면이 있다. 결국, 참여정부를 거치며 대부분의 투기억제정책이 다시 부활되어 왔는데, 다시 정부정책이 부동산경기 활성화에 맞추어 이러한 부동산투기억제정책이 폐지.완화되면 다시 부동산투기가 재현될 것이 우려되는 것이다.
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