서울시 주거환경개선정책 자문위 연구결과…“재개발사업 공공 역할 늘려야”

서울시 주거환경개선정책 자문위에서 연구결과가 나왔다길래 또 뻔하겠지 하면서 별로 기대하지 않았는데, 의외로 방향은 그럴싸하게 잡았다. 자문위원들의 면면을 보니 이런 결과가 나올 만하다는 생각도 들었다.
 
그렇다고 해서 뉴타운 개발 기조가 바뀔까. 공공개발로 기조를 바꾼다지만, 한겨레신문에서 언급하는 대로, 뉴타운 추가 지정으로 건설경기를 활성화하려는 현 정부와 개발 이익을 바라는 건설·개발업자들의 압력을 버텨낼 수 있을지 의문이다. 오세훈 시장은 어떠한 결정을 내릴까. 시민사회단체의 역할이 있다면 그가 제대로 된 결정을 하도록 압력을 가하는 것일 터이다.  
 
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100여개 지역 ‘뉴타운·재개발 반대’ 나섰다 (경향, 김기범기자, 2009-01-13-00:32:15)
ㆍ비대위연합 속속 가입… 정보·자료 공유
ㆍ‘묻지마 개발’에 전국 공동대처 움직임
 
정부와 지방자치단체들이 추진하는 뉴타운·재개발 등 도시개발정책에 지역 주민들의 반발이 거세지고 있다. 관주도의 일방적인 개발정책에 따른 비용부담 등 개발효과의 실상에 대한 주민들의 인식이 높아졌기 때문이다. 뉴타운·재개발이 경제적 이익을 보장한다는 환상이 가난한 원주민들의 경우 쫓겨날 수 있다는 사실로 깨진 것이다. 여기에 지자체 감사나 법원 판결 등을 통해 개발과정에서의 문제들이 확인되면서 ‘묻지마식’개발에 대한 전국의 공동대처 움직임까지 형성되고 있다.
 
12일 ‘뉴타운·재개발 중단을 촉구하는 전국뉴타운재개발지구 비대위대표연합’(비대위연합)에 따르면 일방적 개발정책을 반대하는 주민들의 관심이 급증하고 있다. 강성윤 비대위연합 회장은 “지난해 11월 비대위연합이 출범한 이래 두 달 만에 개발지역 100여곳이 가입했다”며 “앞으로 가입지역은 더 늘어날 것으로 보인다”고 밝혔다. 특히 재개발 중단 요구와 재개발조합의 잘못된 행태를 개선키 위해 지역별로 구성된 비상대책위원회들이 비대위연합의 출범으로 공동대처 움직임을 보이고 있다.
 
현재 지역 비대위들은 행정심판, 주민감사, 동의서 철회 운동, 재개발지구 지정에 대한 취소소송 제기 등 다양한 방법으로 개발사업을 중단·개선하는 행동에 나서고 있다. 경기도 구리시 인창동 주민들은 재개발이 진행될 경우 주민 대부분이 쫓겨날 상황이라는 것을 알게 되면서 소송비용을 모금, 의정부지방법원에 재개발조합에 대한 업무집행정지 가처분신청을 내 최근 승소했다. 주민들은 재개발사업 인가취소 소송도 추진 중이다. 서울 동대문구 이문·휘경뉴타운지역 휘경3구역 주민들은 조합설립 무효, 시공사 선정 무효소송을 준비 중이다. 주민들은 “보상은 실거래가의 절반 수준인데 추가부담금은 가구당 최소 1억5000만원 이상인 사실을 조합 측이 제대로 밝히지 않았다”고 말했다. 서울 동작구 흑석뉴타운 주민들은 뉴타운 지정을 취소해 달라며 행정심판을 청구했다(본지 2008년 12월15일자 보도).
 
개발지역 내 토지소유자뿐 아니라 세입자들의 권리찾기도 진행되고 있다. 민주노동당 서울시당이 모집 중인 ‘못 받은 주거이전비의 지급을 요구하는 집단소송 참가인단’에는 세입자 450여명이 참여했다. 이런 반발 움직임은 ‘뉴타운·재개발사업을 하면 고급 아파트에 살 수 있다’는 환상이 깨지고 있기 때문이다. 재개발반대 주민들은 “재개발 추진파들은 ‘추가비용 없이 현재 사는 집과 같은 평수의 아파트를 1 대 1로 준다’고 속여서 동의서를 받는다”고 입을 모은다. 또 주민들이 받을 보상금과 추가로 부담할 비용은 재개발사업 계획이 확정되는 관리처분 총회나 그 이후에 확인돼 추가비용이 없어 쫓겨나는 주민들도 생겨났다.
 
경제정의실천시민연합 도시개혁센터 남은경 부장은 “주민들이 재개발사업에 대한 정보와 자료가 부족한 데다 지역별로 소수의 주민들이 대응하다보니 한계가 있었다”며 “앞으로는 지역별 연대, 정보·자료 공유 등을 통해 재개발지역의 불법적 행태 등에 대한 조직적 대응이 가능하게 될 것”이라고 말했다.
 
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"뉴타운사업으로 주택 수 절반으로 축소" (프레시안, 이대희 기자, 2009-01-16 오후 12:18:33)
"13만여 채 사라져...새로 짓는 주택은 고작 6만여"
 
저조한 원주민 재정착률과 미흡한 세입자 이주대책 등 잡음이 끊이지 않았던 서울 뉴타운사업에 결국 제동이 걸릴 전망이다. 지난해 5월 출범한 '서울시 주거환경개선정책 자문위원회'는 지난 15일 그간 활동결과를 발표하며 "서울시의 주거환경 정비사업을 광역 개발방식으로 통합해 전면 재조정해야 한다"고 권고했다.
 
주거단체 등 일각에서는 여전히 자문위의 권고 내용이 미흡하다는 비판을 제기하고 있다. 더군다나 정부는 이명박 대통령이 서울시장 시절 가동한 뉴타운사업을 더욱 확대하려는 움직임마저 보이고 있다. 여전히 잡음을 낮출 방도는 쉽게 찾기 어려워 보인다.
 
자문위가 발표한 '서울시 주거환경개선정책 종합점검 및 보완발전방안'을 살펴보면 그간 주먹구구식으로 뉴타운사업의 문제를 숨기려했던 자료들에 비해 진일보한 내용이 담겼음을 확인할 수 있다. 주거관련 시민단체에서 끊임없이 지적해 온 뉴타운 사업의 폐해가 실증적으로 잘 반영됐다. 자문위에 참여했던 한 관계자는 "이번처럼 서울시 주택사업의 문제 분석이 객관적으로 된 것은 처음"이라고 말했다.
 
보고서에 따르면 현재 방식의 주택사업이 중단 없이 추진될 경우 오는 2010년이 되면 주택 멸실(滅失)량은 13만6346호에 달할 것으로 추산된다. 반면 뉴타운 등 재개발사업으로 새로 공급되는 주택수는 6만7134호에 그치는 것으로 분석됐다. 주택 절반이 사라져버린다는 얘기다.
 
"싸고 질 좋은 주택을 공급해 강북을 업그레이드하겠다"던 이명박 당시 서울시장의 호언과는 달리 이처럼 주택 공급이 오히려 크게 줄어드는 까닭은 뉴타운사업으로 공급되는 주택 대부분이 대형주택이기 때문이다. 소형주택, 임대주택 등 서민을 위한 주택은 민자사업의 특성상 수지를 맞추기 위해 외면하게 되는 게 뉴타운사업의 가장 큰 문제라는 주장이 이전부터 꾸준히 제기된 이유다.
 
심지어 오세훈 서울시장마저 지난해 4월 '뉴타운 관련 시민고객에게 드리는 글'에서 "뉴타운 사업의 혜택은 전적으로 집 없는 서민과 실소유자에게 돌아가도록 해야 하고, 현재와 같은 방식의 뉴타운 사업에 대한 깊은 성찰과 보완책이 필요하다"고 토로했을 정도다.
 
실제 보고서를 보면 세입자는 말할 것도 없고 재개발 사업을 적극 추진했을 조합원마저 뉴타운에 재정착하기 힘든 것으로 나타났다. 주택정비사업 전 평균주택가격은 3억9000만 원이었으나 정비사업이 끝나면 5억4000만 원으로 껑충 뛰었다. 거주가구 평균소득은 사업 전 207만 원에서 사업이 완료된 후 653만 원으로 세 배가량 뛰었다.
 
보유주택값이 오르리라는 막연한 기대로 뉴타운사업에 찬성한 이 중 소득이 낮은 사람은 원하든 원치않든 터전을 옮겨야 한다는 결론이 나오게 된다. 실제 가장 먼저 뉴타운사업이 완료된 곳 중 하나인 길음뉴타운의 경우 조합원의 재정착률은 15.4%에 불과했으며 세입자를 포함하면 10.9%로 더 떨어졌다. 보고서는 "조합원이 선호해 주민 부담능력을 고려하지 않은 중대형 고가아파트 위주의 공급 정책이 펼쳐진 결과"라며 "원주민 재정착률 제고를 위한 정비사업 제도개선이 필요하다"고 지적했다.
 
자문위는 이런 문제점들 때문에 뉴타운사업을 전면 재조정해야 한다고 권고했다. 자문위가 서울시에 권고한 핵심내용은 뉴타운·재개발·재건축 등으로 각각 나뉜 서울시의 주거환경 정비사업을 5대 생활권역(도심권·동남권·동북권·서남권·서북권)별 특성과 주택 수급률 등 현실을 감안해 광역 개발방식으로 전면 재조정해야 한다는 것이다. 자문위는 그 이유로 "광역 개발방식으로 전환하면 도로·공원·학교 등 기반시설을 효율적으로 확보할 수 있는 데다 아파트 위주의 개발에서 벗어나 원룸과 기숙사형 주택, 부분 임대형 아파트, 단지형 다가구 주택, 소규모 블록형 주택 등 다양한 주택을 공급할 수 있기 때문"이라는 점을 들었다.
 
새 개발방식을 권고한 자문위는 오는 20일 오후 2시 시청 서소문별관에서 공청회를 열고 이 결과를 최종 반영해 서울시에 제안할 예정이다. 이날 공청회에서 자문위를 칭찬하는 목소리가 얼마나 될까? 여전히 불만의 목소리가 더 커 보인다. 주거권 실현을 위한 국민연합(주거연합)은 16일 자문위 발표에 대한 논평에서 "여전히 문제가 많다"는 지적을 서슴없이 했다. 비판 이유는 뉴타운사업으로 야기되는 핵심 피해에 대한 구제책이 부족하다는 것이다.
 
이들은 먼저 세입자의 주거안정대책이 미흡하다고 지적했다. 뉴타운지역 가구수의 70%에 달하는 세입자를 위한 현실적인 대책이 나오지 않는 한 원주민 재정착 문제를 해결하기 어렵다는 것이다. 자문위 역시 이런 문제는 지적했지만 대안으로 제안한 '소형저가주택 모델 개발'은 추상적이고 현실적이지 못하다고 주거연합은 밝혔다. 나아가 전세대란을 몰고 올 가능성이 높은 지금의 뉴타운사업 속도를 늦추고 순환재개발 방식 도입이 시급하다고 주거연합은 지적했다. 지금처럼 동시다발적으로 26곳에서 뉴타운사업이 이뤄지면 재개발 기간 동안 세입자를 포함한 원주민은 전세를 찾느라 큰 곤경을 겪기 일쑤다.
 
경제위기로 부동산가격이 급락하기 전 실제 서울시 전세값은 뉴타운 문제로 들썩였다. 합동재개발방식에 의한 전면철거를 재검토하고 구역별 순환재개발이 필요한 이유다. 자문위 보고서에 따르면 가재울 뉴타운지구의 경우 정비구역지정 후 주변지역 전셋값이 폭등하기 시작했다. 주거연합은 특히 개발이득 환수장치를 강력하게 구축하지 않는 한 뉴타운사업이 개발이익을 좇는 대형주택건설 사업으로 나아갈 수밖에 없다고 주장했다. 공공성 강화장치가 마련돼야 한다는 지적이다.
 
문제는 시민단체의 주장, 자문위의 의견과는 관계없이 정부 차원에서 뉴타운사업을 대폭 확대하려는 움직임을 보이고 있다는 것이다. 부작용이 이처럼 크게 드러남에도 이 대통령이 시장 시절 보여준 가장 대표적 정책이라는 점과 현재의 여당을 있게 해준 정책이라는 점, 부동산 침체기 활로가 될 것이라는 기대감 등이 맞물린 결과다.
 
뉴타운사업은 아예 전국적으로 뻗어갈 조짐마저 보이고 있다. 경북 봉화 등 일부 농촌 지역을 중심으로 '농어촌 뉴타운사업' 추진 움직임이 구체화되는 것이 증거다. 서울시의 문제점이 전국적으로 뻗어나간다면 부작용 역시 커질 것임은 불보듯 뻔하다. 정부는 뉴타운 관련 규제를 더 완화하려는 움직임마저 보이고 있다. 서울시장마저 문제를 지적하지만 정부는 여전히 '모르쇠'로 일관하는 셈이다.
 
이 때문에 아예 뉴타운사업 자체에 대한 비판 목소리가 갈수록 커지고 있다. 이미 동작뉴타운 지역 주민들은 자발적으로 뉴타운사업 중단을 요구하는 집단 움직임을 보이기도 했다. 왕십리 뉴타운 대상지역 세입자들은 여전히 서울시를 상대로 끈질긴 투쟁을 벌이고 있다. "뉴타운은 처음부터 태어나지 말았어야 했다." 이 말이 허투루 들리지 않는 이유다.
 
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 서울시 주거환경개선정책 자문위원회, 연구활동 결과 발표 (주거환경개선정책 자문위원회 기자설명회 보도자료, 2008-01-16)
 - 서울시 주거환경정책의 발전적 방향 서울시에 제안․건의
 - 소형저가주택 멸실과 낮은 재정착률, 소형저가주택 모델 개발로 완화 제안
 - 아파트 일변도 주거유형, 정비수단 다양화하고 지역 보존 및 결합 개발해야
 - 정비사업 시기와 물량 집중되지 않도록 생활권역별 수급조정 시스템 가동
 - 예정구역 위주 기본계획 폐지하고 보다 발전적 개념의 주거지종합관리계획으로

□「서울시 주거환경개선정책 자문위원회」(08년 5월 출범)는 지금까지 추진돼온 뉴타운 및 재개발․재건축 등 기존 주거환경 정책을 재검토, 서울시 주택정책의 발전적 방향을 도출해 내기 위한 지난 8개월간의 활동결과를 발표했다.
   ○ 오세훈 시장은 ’08년 4월21일 ‘뉴타운 관련 시민고객에게 드리는 글’을 발표, “‘주거환경개선정책 자문단’을 구성해 1,2,3차 뉴타운 및 재개발․재건축에 대한 성과를 평가하고 보완사항을 검토하겠다”고 발표한 바 있다.
   ○ 글을 통해 오 시장은 “뉴타운 사업의 혜택은 전적으로 집 없는 서민과 실소유자에게 돌아가도록 해야 하고, 현재와 같은 방식의 뉴타운 사업에 대한 깊은 성찰과 보완책이 필요하다”고 강조했다.
 
□ 자문위원은 하성규 위원장(중앙대 도시 및 지역계획학 교수)을 비롯해 학계, 시민단체 및 연구소, 언론, 시의회, 정부 및 서울시 실무진 등 다양한 관계 전문가 18인으로 구성됐으며 자문위는 이번 보완발전방안을 마련하기까지 자문위원회 7회, 실무추진단 팀별 주1회 등 총 70여 차례 심도 깊은 토론을 거쳤다.
   ○ 실무추진단은 성과분석팀, 부동산경제분석팀, 제도분석팀 등 3개 TFT로 구성됐으며 각 분야별 내외부의 실무전문가 28명이 활동에 참여했다. 종합적․심층적 분석을 위해 TF팀별회의 주1회, TF팀의 연구사항 조율을 위한 조정회의를 월 2회 열어 자문안건을 위원회에 상정하는 분업․협업 시스템으로 운영됐다.
   ○ 자문위원회는 실무추진단의 연구분석과제와 팀별 종합 및 전체종합 회의를 자문하는 등 8월부터 12월까지 5회에 걸쳐 기초자료 신빙성 및 연구방향 적절성을 검증했다.
   ○ 특히 2008년 12월29일 열린 자문위원회에는 실무추진단의 자문안에 대해 자문위원들의 심도 깊은 난상토론이 있었으며 일부 대책에 대해서는 자문위원 간 이견이 있어 향후 공청회를 통해 보완하기로 했다.
 
□ 하성규 위원장은 이번 연구에 대해 “근 40년 이상 진행되어 왔던 도시재정비사업을 종합 검토하는 최초의 작업이었다”며 의의를 밝히고, “서울시 뉴타운 및 재개발․재건축 정책은 종합재검토를 통해 보완 발전해야 한다”고 자문위의 활동결과를 함축적으로 말했다.
 
□ 아울러 관심이 모아졌던 뉴타운 추가지정에 대해서는 “자문위원회는 뉴타운사업의 성과 및 제기되는 문제점을 검토하고 그에 대한 제도적 개선방안을 제안했다”며 “뉴타운 사업을 어떻게 추진하는 문제는 정책적 판단의 문제이므로 서울시가 검토후 추후 결정할 사항”이라고 정리했다. 
□ 자문위는 15일(목) 그동안의 논의를 토대로 뉴타운 등 도시정비사업을 통해 제기된 주요 사회적 이슈를 ▴소형저가주택 부족 ▴시기조정 ▴주거유형 획일화와 자연경관 훼손 ▴정비사업 관리의 부실 ▴도시정비․개발법제가 시대변화나 주거지변화에 대응하지 못하는 문제 등으로 제시하고 각각에 대한 보완발전방안을 제시했다.
 
<소형저가주택 멸실과 낮은 재정착률 → 소형저가주택 모델 개발>
□ 우선 자문위는 정비사업으로 인한 단독주택이나 다가구, 다세대 등 소형저가주택의 멸실과 낮은 거주민 재정착률을 높이기 위한 방안으로 소형저가주택 모델을 개발과 주거부담능력 지원을 제안했다. 
   ○ 소형저가주택의 부족이 주변지역 전세가격을 상승시켜 정비사업 전․후의 주거부담능력 격차가 심화되고, 이로 인해 세입자 등 거주민은 집값․전세값이 싼 타 지역으로 이사해야 하는 등 거주민의 재정착을 방해한다고 자문위는 진단했다.
   ○ 소형저가주택의 모델로는 역세권, 대학가 등에는 원룸형 주택, 뉴타운 등 정비구역내 대학가 주변에는 부분임대형 아파트, 그리고 저층 (5층) 밀집지역에는 도시형 생활주택이나 소규모 블록형 주택 등을 제안했다.
   ○ 또한 저소득 가구의 주택부담능력을 강화하기 위해 현재의 임대료 보조제도 등을 더욱 확대한 주택바우처제도 시행을 제안했다. 
 
<정비사업 시기와 물량 집중되지 않도록 → 생활권역별 수급조정 시스템 가동>
□ 또 자문단은 정비사업 관리처분인가가 집중, 주택멸실량이 최고점이 예상되는 2010~2011년엔 대규모 이사수요에 따른 시기조정이 불가피하다고 보고 생활권역별 정비사업 수급조정 시스템을 구축, 가동할 것을 제안했다.
 
<아파트 일변도, 자연경관 훼손 →‘정비수단 다양화’와‘지역 보존 및 결합개발’>
□ 아파트 일변도의 주거유형 획일화, 규제완화 추세 속 구릉지 등 자연경관 훼손 문제는 도시형 생활주택 및 소규모블록형 등 ‘정비수단 다양화’와 한옥 지역보존 및 결합개발 등 ‘지역순응형 주택공급’을 통해 해결을 유도해 나가야 한다는 의견이었다. 
 
<민간정비사업 건설부실 → 공공사업 시행 유도로 리스크 완화>
□ 민간의 정비사업의 경우 경기에 민감하게 반응하여 정비사업이 집중되는 문제점이 발생되며, 정비사업전문관리업체의 경우 자본금 및 전문성 부족으로 사업관리의 부실로 이어지는 문제를 해소하기 위해 정비계획을 구청장이 직접 수립토록 하는 등 공공의 역할 강화하고 운영자금 융자확대를 포함한 정비사업전문업자의 수행능력 강화방안을  권고했다.
   ○ 구체적 실행계획으로는 용도지역 변경, 건축물 층수나 구역 지정요건․용적률 완화 등 인센티브 제공을 조건으로 공공사업 시행을 유도하는 방안과 재정비촉진지구 지정도 공공의 사업시행 조건 수용지역을 우선적으로 고려하여 지정하는 방안 등을 제안했다. 
   ○ 또 기반시설 부담비용에 대한 조합과 공동의 합리적 기준을 마련하고 정비계획을 구청장이 직접 수립하도록 하는 등 공공의 역할 및 지원을 확대하고 정비사업 추진자금 융자확대 및 정비사업전문관리제도를 개선하는 방안도 더불어 제안했다.
 
<예정위주 기본계획 폐지 → 주거지종합관리계획으로, 도시정비개발 법제도 통합>
□ 도시정비․개발법제가 시대변화나 주거지변화에 대응하지 못하는 문제에 대해서는 ▴재개발․재건축 등 정비구역지정요건 조정과 ▴경관협정 및 주민협정 등 주민참여활성화를 통한 양호한 주거지 보전관리제도 확립할 것을 제시했다.
□ 그리고 근본적으로 예정구역 위주의 도시․주거환경기본계획을 기본계획을 포함(예정구역 폐지)하는 주거지종합관리계획으로 변환할 것을 제안하고, 주거환경개선 관련사업과 주거지관리계획 등의 도시정비개발 관련 법제를 통합 개편하는 방안도 더불어 제시했다.
   ○ 정비예정구역의 지정은 법정 구역지정 요건에 미달되는 지역을 선 지정해 부동산 가격을 상승시키는 한편 정비사업은 더디게 하는 부작용을 초래하고 있다. 또 광역계획없이 개별 사업구역을 지정함으로써 선계획 후개발이라는 국토개발의 원칙에 위배되는 실정이다.
   ○ 또한 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 도시재정비 촉진을 위한 특별법 등 현행법체계는 정비법 상호간 유사한 내용들이 혼재되어 있어 적용에 혼선을 유도하고 시대변화 및 주거지 여건변화에 대응이 미흡하다고 판단, 도시정비 및 양호한 주거지 보전관리는 주거환경정비법으로 통합하고, 상업지역, 역세권 등 고밀복합개발이 필요한 지역은 도시재생법으로 통합하는 안을 제안했다.
 
□ 한편, 주거환경개선정책 자문위원회는 오는 20일(화) 관련 단체 및 학계 등이 광범위하게 참여하는 공청회를 개최, 시민의견을 비롯한 공청회 결과를 반영한 서울시 주거환경개선정책안을 서울시에 제안한다.
   ○ 공청회는 1월 20일(화) 오후2시 시청 서소문별관 후생동 4층 강당에서 열리며 하성규 위원장의 인사말, 경과보고, 주제발표(남진 교수), 패널토론 순서로 진행된다. 

3[1]._주거환경개선정책_종합점검_및_보완발전방안(09.1.15)_공청회안[1][1].ppt

 
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“뉴타운 탓 서민주거 불안정” 서울시, 추가지정 어려울듯 (한겨레, 김소민 기자, 2009-01-15 오후 07:03:29)
정책자문위 연구결과…“재개발사업 공공 역할 늘려야”
 
앞으로 서울시의 재개발·재건축 사업에서 공공의 역할이 늘어나 민간 주도 막개발에 제동이 걸릴 것으로 보인다. 또 서울시가 뉴타운의 문제점을 개선하기 위해 정책·법률 등을 정비할 것으로 보여 뜨거운 쟁점이었던 뉴타운 추가 지정은 당분간 어려울 것으로 예상된다.
 
서울시가 뉴타운 정책을 재검토하기 위해 공무원·전문가들로 꾸린 ‘주거환경개선 정책자문위원회’는 15일 8개월 동안 연구한 결과를 발표하면서 “뉴타운 사업은 서민주거 안정을 훼손하는 문제를 낳았으며, 추가 지정 여부는 서울시가 정책적으로 판단할 문제”라고 밝혔다. 오세훈 시장도 지난해 4월 “부동산 시장이 안정되고 1~3차 뉴타운 사업이 가시화하기 전까지는 뉴타운을 추가 지정하지 않겠다”고 밝힌 바 있어 당분간 뉴타운 추가 지정은 어려울 것이라는 전망이 나오고 있다.
 
보고서를 보면, 서울시가 1973년부터 36년 동안 개발한 면적의 66% 수준인 1277만2432㎡가 약 7년 동안 뉴타운으로 지정되면서 서민용 주택 비율은 전체의 63%에서 30% 수준으로 떨어졌다. 신중진 자문위원은 “(뉴타운 지정으로) 2010년 한 해 동안 4만8689~9만8742채의 주택이 헐려 ‘전세 대란’이 일어날 것으로 예상되므로 뉴타운 사업의 속도를 조절해야 한다”고 밝혔다. 이에 따라 현재는 요건만 갖추면 사업자가 기존 주택을 철거할 수 있도록 구청이 관리처분 인가를 내줬으나, 앞으로는 생활권별로 주택 수급 전체 상황을 고려해 순차적으로 인가를 내줄 방침이다.
 
위원회는 또 공공 주도 정비사업을 늘려가야 한다고 주택 공급 정책의 방향을 밝혔다. 그동안 재건축·재개발 사업을 민간이 주도하다 보니 자금력을 지닌 시공사의 개발이익을 극대화하는 방식으로 사업이 이뤄졌고 분양가도 턱없이 부풀려 왔다는 것이다. 따라서 위원회는 공공이 재개발·재건축 사업을 시행하는 지역을 늘리고 재개발조합이 시행사로 공공기관을 선택하면 층수 제한 완화 등 인센티브를 줄 것을 제안했다.
 
덧붙여 위원회는 “재건축·뉴타운·재개발 예정 지역을 따로 발표하지 않고 서울시의 5대 생활권 안에서 전체 계획을 수립할 것”이라고 밝혔다. 이제까지는 재건축·재개발·뉴타운 사업이 각각 다른 법령에 근거해 따로 추진되는 바람에 각 지역의 조화로운 개발이 이뤄지지 못하고 땅값만 올려 왔다. 자문위는 이런 원칙을 재개발·재건축뿐만 아니라, 소형 주택, 역세권 개발까지 포함해 큰 계획을 세울 방침이라고 밝혔다.
   
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원주민 내쫓고 투기 조장 ‘MB식 뉴타운’ 대수술 (한겨레, 김기태 기자, 2009-01-15 오후 07:08:20)
“전세 4천만원 이하 주택비율 0%로 떨어져”
공공성 강화로 개발업자들 반발 예상도 
  
서울시 주거지관리계획안 보니
서울시 주거환경개선 정책자문위원회가 15일 내놓은 주거지 종합관리 계획안은 이명박 전 시장이 추진한 뉴타운 사업 방식을 전면적으로 수술하겠다는 내용이다. 이 방안은 기존 뉴타운·재개발·재건축 등 도시정비 방식을 서울시가 통합 관리하겠다는 것으로, 민간이 주도하는 도시 정비 관행에 전면적인 개편을 예고해 개발업자들의 반발이 예상된다.
 
■ 참담한 뉴타운 성적표 위원회의 분석을 보면, 현재 뉴타운 개발은 저소득층에게는 재앙에 가까웠다. 우선 2006~2010년 사이에 13만6346채를 철거하고 6만7134채를 새로 짓게 됨에 따라 저가 주택은 약 6만여채가 사라지게 된다. 기존 뉴타운 사업 이전에 83%에 이르던 전세가격 4000만원 이하 주택 비율은 사업 뒤에는 0%로 떨어진 것으로 나타나, 뉴타운 개발이 소형 주택의 씨를 말린 것으로 분석했다.
 
또 정비사업을 거치면 평균 주택 규모가 80㎡에서 107㎡으로 늘어나고, 평균 주택가격도 3억9000만원에서 5억4000만원으로 늘어나지만, 이에 따라 거주 가구에게 필요한 월소득도 207만원에서 653만원으로 치솟아 원주민에게 상당한 재정 부담을 안기는 것으로 나타났다.
 
위원회는 △전월세값 상승 △주택 유형 아파트 집중 △구릉지 등 자연경관 훼손 △정비사업 관리제도 미흡으로 인한 개발 부실 △정비 예정 구역 지정으로 인한 투기 초래 등 18항목에 걸쳐 뉴타운 개발 방식 변경의 필요성을 설명했다. 위원인 신중진 성균관대 교수(건축학)는 “전세가 폭등해 서민의 주거 불안을 일으켰고, 원칙 없이 용도 지역을 변경해 무분별한 개발을 낳았다”고 말했다.
 
■ 공공개발로 방향 선회 위원회의 발표 내용은 크게 기존 정비구역 재개발 속도 조정과 앞으로 광역개발을 통한 개발 공공성 강화로 나뉜다. 먼저 이미 지정된 뉴타운 사업의 상당수가 앞으로 1~2년 뒤에 관리처분 인가가 나면서 2010년 한 해에만 10만채 가량의 주택이 사라질 수 있다는 전망에 따라 일부 지역에서는 재개발 속도를 늦추겠다는 복안이다. 이것은 뉴타운 추가 지정으로 건설경기를 활성화하려는 현 정부와 개발 이익을 바라는 건설·개발업자들의 입장과 상치되는 대목이다.
 
위원회는 뉴타운과 재개발, 재건축 등으로 나뉜 정비사업을 합해 서울 지역 5대 권역별로 ‘주거지 종합관리계획’을 수립해 관리하겠다는 안도 내놓았다. 지금까지 시는 구역 지정 요건이 미달되는 지역에 대해서도 재개발·정비 예정구역을 미리 지정해 미래의 개발을 내다본 투기를 부채질해 왔다.
 
위원회는 또 공공이 시행하는 사업지역에 대해서는 인센티브를 주고, 지구 지정 때도 우선적으로 해당 지역을 고려하겠다는 안을 제시했다. 따라서 앞으로 도시 정비사업 대상이 되는 지역 주민들은 지구 지정을 위해서는 에스에이치공사 등 공공기관의 참여를 적극적으로 유치할 것으로 예상된다. 민간 중심의 도시 정비사업이 앞으로 상대적으로 위축될 것으로 보인다.
 
■ 오세훈 시장의 몫? 이명박 전 시장이 청계천 복원 사업과 함께 야심차게 추진해온 뉴타운 사업은 대폭 수정될 것으로 보인다. 지난해 4월 총선 당시 국회의원 후보들의 뉴타운 ‘헛공약’ 곤욕을 치른 오세훈 시장은 지난해 5월 “전임 시장(이 대통령)이 해놓은 것을 바꾸는 것이 조금 불경스럽기는 하지만 (뉴타운 사업을) 수정해야 한다”고 밝혔다. 하성규 위원장은 “위원회의 제안을 정책으로 집행하는 것은 이제 서울시장의 몫”이라고 말했다.
 
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[사설] 서울 도시정비 개선안, 방향은 제대로 잡았다 (한겨레, 2009-01-15 오후 08:04:48)
 
서울시 주거환경개선 정책자문위원회가 어제 ‘도시정비 개선안’을 발표했다. 따로 추진되던 뉴타운·재개발·재건축 등을 통합해 관리하고, 원주민의 재정착률을 높이고자 소형·저가 주택 등을 많이 짓도록 하는 내용 등이 담겼다. 도시정비 방식을 이렇게 바꾼 것은 바람직하다. 그동안 획일적인 아파트 공급 위주의 도심정비가 많은 부작용을 낳았기 때문이다.
 
가장 눈에 띄는 것은 뉴타운 등을 개발하면서 아파트뿐 아니라 다양한 소형·저가 주택을 지으라는 주문이다. 지금까지 서울 도시정비는 기존의 낡은 주택을 철거한 뒤 이를 고층 아파트로 대체하는 게 전부였다고 해도 과언이 아니다. 그 과정에서 건설사와 시행사, 그리고 소수의 주택 소유자들은 막대한 개발이익을 챙겼지만, 사업 뒤 아파트값이 폭등하고 많은 원주민이 변두리로 밀려나는 부작용이 발생했다. 개선안대로 아파트뿐 아니라 원룸형 주택, 도시형 생활주택, 블록형 주택 등 지역 특성에 맞는 다양한 형태의 소형·저가 주택을 골고루 짓게 되면, 이런 문제들은 어느 정도 풀릴 것으로 기대된다.
 
서울시를 도심·동북·서북·서남·동남 생활권으로 크게 나눠 주택 공급 시기를 권역별로 통합해 관리하겠다는 것도 바람직한 방향이다. 그동안 뉴타운이나 재개발·재건축 사업별로 공급 시기 등을 관리하다 보니 수요·공급의 불일치로 주변 집값이나 전세금이 요동치는 경우가 적지 않았다. 하지만 통합관리가 가능한지 의문이고, 통합관리를 할 경우 개별 사업 추진 지연 등의 문제 발생도 예상된다. 그 대책은 별도로 마련해야 할 것이다.
 
도시정비 사업을 추진할 때 공공성을 강화하겠다는 것은 그 취지는 좋으나 현장에서 얼마나 시행될 수 있을지 의문이다. 재개발·재건축 등을 제대로 추진하려면 적극적인 사업추진 주체와 막대한 자금이 필요한데, 공공기관이 이를 감당할 역량을 갖추고 있다고 보기 어렵기 때문이다. 서울시와 구청들이 풀어야 할 숙제다.
 
서울 도시정비 방식이 이렇게 대폭 바뀐 것은 이명박 전임 시장의 무분별할 뉴타운 정책 탓이 크다. 이명박식 뉴타운 정책은 주거환경을 획일화하고, 원주민들을 밀어내고, 집값을 폭등시키는 등 많은 부작용을 낳았다. 이번 개선안이 그런 정책 실패가 낳은 후유증을 최소화하고, 주민들의 안락한 주거환경 조성에 이바지하기 바란다. 
 
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'뉴타운 대수술' 서울시 주거환경개선정책자문위는 (뉴시스, 김종민 기자, 2009-01-15 11:35) 
   
지난해 5월 출범한 '서울시 주거환경개선정책 자문위원회', 일명 '뉴타운 자문위원회'가 15일 그간의 활동결과를 발표했다. 자문위원회는 오세훈 시장이 지난해 4월 "주거환경개선정책 자문단을 구성해 1, 2, 3차 뉴타운 및 재개발·재건축사업의 성과를 평가하고 보완사항을 검토하겠다"고 발표한 이후 꾸려졌다.
 
자문위원회는 중앙대 도시지역계획학 교수인 하성규 위원장을 중심으로 18명의 전문가가 참여했고, 산하에 성과분석팀·부동산경제분석팀·제도분석팀 등 3개 팀의 실무추진단이 구성됐다.
 
연구의 출발점은 뉴타운사업 등의 주거환경개선사업이 아파트 일변도의 개발 방식과 개발 기대심리에 따른 땅값 상승, 낮은 원주민 재정착률 등의 부작용을 안고 있다는 문제의식이었다. 실무추진단이 뉴타운사업 등에 대한 연구분석작업을 수행한 뒤 위원회에 안건으로 상정하면, 위원회는 자료의 신빙성과 연구방향의 적절성을 검증하고 보완하는 방식으로 진행됐다.
 
첫 회의에서 주거환경개선사업의 부작용을 개선하자고 의견을 모은 자문위원회는, 이날 성과를 발표하기까지 전체회의와 실무추진단 팀별 주례회의 등 총 70여 차례의 토론을 거쳤다. 지난달 29일 열린 회의에서는 실무추진단의 개선안에 대한 난상토론이 진행됐고, 일부 대책은 이달 20일로 예정된 공청회를 통해 보완하기로 하는 등 심도깊은 논의가 계속됐다. 하성규 위원장은 "40년 이상 진행된 도시정비사업을 원점에서 재검토했다"며 "서울시도 자문위가 제기한 문제점을 수용한다는 것 자체가 쉽지않은 결정이었을 것"이라고 회고했다.
 
다음은 자문위원 명단.
하성규 중앙대 교수, 김조영 법률사무소 국토, 김현아 건설산업연구위원, 남진 시립대 교수, 박철수 시립대 교수, 변창흠 세종대 교수, 신중진 성균관대 교수, 이창무 한양대 교수, 윤순철 경실련 시민감시국장, 이윤하 참여연대, 장용동 헤럴드경제 편집국장, 차학봉 조선일보 기자, 박래학 시의회 도시관리위원회, 박찬구 시의회 도시관리위원회, 도태호 국토해양부 주택정책관, 이덕수 행정2부시장(전 균현발전본부장), 이인근 도시기반시설본부장(전 도시계획국장), 김효수 주택국장.